Техническое обследование зданий: порядок и паспорт

Обязанности владельца и исполнителя

За текущие осмотры и периодические обследования объекта отвечает его владелец или управитель: закон возлагает это на него на протяжении всего периода существования объекта, принятого в эксплуатацию. Он же принимает решение об обследовании. Если объект пострадал в результате чрезвычайной ситуации, военных действий или теракта, решение может принять и уполномоченный орган: исполнительный орган сельского, поселкового или городского совета либо, в предусмотренных законом случаях, военная администрация.

Обследование выполняет квалифицированный исполнитель: лицо с квалификационным сертификатом на право выполнения работ по обследованию или организация, в составе которой такие лица есть. Кого именно можно привлекать, объясняет статья Кто имеет право проводить техническое обследование.

Владелец в этой схеме:

• заказывает обследование по договору и согласовывает техническое задание;
• собирает и передаёт исполнителю документацию на объект;
• даёт безопасный доступ к конструкциям и помещениям: при необходимости обесточивает, убирает, налаживает освещение, а иногда просто присутствует на объекте;
• получает от исполнителя паспорт или отчёт, подаёт паспорт органу местного самоуправления и сам решает, что делать дальше: ремонтировать, усиливать или ограничивать эксплуатацию.

Исполнитель составляет программу работ, проводит обследование и оформляет результат. Если он находит дефекты, из-за которых несущая способность может резко снизиться, а конструкция — обрушиться или потерять устойчивость, либо которые угрожают жизни и здоровью людей, он письменно сообщает об этом владельцу или управителю, местной власти, территориальным органам Госслужбы по вопросам труда и ГСЧС (если обследование заказал уполномоченный орган, то владельцу или управителю и этому органу). Срок — безотлагательно, но не позднее чем в двухдневный срок со дня обнаружения.

Какая документация нужна

Перед началом работ заказчик собирает всё, что есть об объекте, и передаёт исполнителю:

• проектную и исполнительную документацию, в том числе геодезическую;
• материалы инженерно-геологических изысканий;
• данные технической инвентаризации;
• результаты предыдущих обследований;
• эксплуатационную документацию, в том числе сведения о выполненных ремонтах, усилениях и реконструкциях;
• паспорт объекта, если его уже составляли.

Исполнитель изучает эти материалы на этапе подготовки. Полного комплекта не всегда хватает. Недостающие данные, например сечения элементов или фактические размеры узлов, он снимает обмерами на месте, и объём работ от этого растёт.

Отчёт описывает условия эксплуатации и, при необходимости, внешнюю среду, поэтому исполнителю понадобятся и сведения об условиях, в которых работает объект: температура и влажность, состав и интенсивность пыли, агрессивность среды, режим эксплуатации, нагрузки от оборудования и подвижного состава, а также случаи подтопления, урагана или обледенения. По этим данным он уточняет фактические нагрузки и воздействия. То, чего нет в документах, выясняют опросом эксплуатационного персонала.

Этапы обследования

Действующий порядок выделяет три этапа. Первые два одинаковы, а итоговый документ зависит от основания обследования.

1. Подготовка. Исполнитель знакомится с объектом, его объёмно-планировочным и конструктивным решениями, изучает исполнительную геодезическую документацию и материалы изысканий, анализирует проектные и технические документы. По техническому заданию, которое согласовал владелец или управитель, он составляет программу работ. В задании указывают цель обследования, количество этапов и работы на каждом, срок, состав отчётных документов и потребность в паспорте.

2. Предварительное и/или основное (детальное) обследование. Предварительное — сплошной визуальный осмотр: исполнитель выявляет дефекты и повреждения по внешним признакам, где нужно, измеряет и фотографирует их, наносит на схемы с привязкой в натуре, предварительно оценивает состояние и составляет предварительное заключение. Основное обследование нужно, когда дефекты могут снизить прочность, устойчивость или жёсткость конструкций либо показатели инженерных систем, а также когда не учтены потребности маломобильных групп. Оно охватывает анализ дефектов и причин их появления, определение фактических нагрузок и воздействий, детальные замеры геометрии, инструментальное определение параметров дефектов и поверочные расчёты несущих конструкций, оснований и объекта в целом.

3. Итоговый документ. После планового обследования это паспорт объекта (или изменения в имеющийся паспорт), который составляют на основании отчёта. После обследования из-за дефектов или повреждений, в том числе от пожара, аварии или военных действий, это отчёт с рекомендациями по дальнейшей эксплуатации. Перед проектом капитального ремонта, реконструкции или реставрации — отчёт с рекомендациями по этим работам.

Не всё это нужно каждый раз. Если предварительное обследование не нашло дефектов, снижающих прочность, устойчивость или жёсткость, основного этапа может не быть, а предварительное заключение просто скажет, как безопасно эксплуатировать объект дальше. Нужно ли основное обследование, решают вместе с исполнителем владелец, управитель или уполномоченный орган. Сколько этапов и какой объём работ на каждом, задаёт техническое задание исходя из цели.

Обследование только по фотографиям, видео или чертежам, без осмотра объекта на месте, не допускается, кроме случаев, которые устанавливает профильное министерство (Минразвития). Повреждённые в результате аварии, военных действий или теракта объекты обследуют после аварийно-спасательных и других неотложных работ, а также работ по разминированию.

Схему «предварительное, детальное и специальное обследование», которую кое-где ещё можно встретить, содержали отменённые правила 1997 года. Действующий порядок специального этапа не предусматривает.

Что содержит технический отчёт

Отчёт составляет исполнитель, а его состав задаёт Методика проведения обследования и оформления его результатов (утверждена приказом Министерства развития общин и территорий от 06.08.2022 № 144). В общем случае он содержит:

• титульный лист: сведения об исполнителе, название отчёта, подписи ответственных лиц, в том числе руководителя работы;
• введение: предмет договора, данные о заказчике и эксперте или группе, цель и задачи, исходные данные, метрологическое обеспечение;
• краткую характеристику объекта: общие сведения, технические показатели, описание конструкций и систем, условия эксплуатации, анализ документации;
• ведомость дефектов и повреждений; схемы, фото и обмерные чертежи выносят в приложения;
• результаты обследований, измерений и поверочных расчётов;
• выводы и рекомендации: состояние элементов, систем и объекта в целом; неотложные противоаварийные работы и консервация, если они нужны; заключение по эксплуатации, ремонту, реконструкции, восстановлению или демонтажу; рекомендуемый срок следующего обследования.

После предварительного обследования исполнитель составляет промежуточный отчёт. В нём предварительное заключение о состоянии и рекомендация: переходить к основному обследованию или безопасно пользоваться объектом дальше. Полный отчёт готовят после основного обследования, а когда основное не нужно, отчёт такого же состава оформляют по результатам предварительного.

Как по результатам замеров и расчётов оценивают состояние конструкций, разобрано в статье Диагностика и оценка технического состояния. Методическую основу оценки даёт руководство ДСТУ 9273:2024.

Паспорт объекта

Паспорт объекта составляют по результатам планового обследования: впервые или внося изменения в имеющийся. Обследование из-за дефектов или повреждений и перед проектом ремонта Порядок завершает отчётом с рекомендациями, а для повреждённых объектов прямо оговаривает, что паспорт не требуется. В остальных случаях потребность в паспорте указывают в техническом задании.

Составляет паспорт исполнитель, который проводил обследование. Он готовит его в бумажной и электронной форме на объект в целом, по утверждённой форме и с использованием Реестра строительной деятельности. По Методике паспорт создают на основании отчёта, а отчёт и паспорт исполнитель вносит в реестр (кроме объектов, на которые распространяется режим государственной тайны). Составлять паспорт по обследованию только части объекта, отдельных элементов или инженерных сетей нельзя.

Паспорт составляют в трёх экземплярах равной юридической силы. Исполнитель передаёт его владельцу или управителю в течение десяти дней со дня составления, а бумажный экземпляр даёт по просьбе. Дальше владелец или управитель подаёт паспорт органу местного самоуправления в бумажной и электронной форме: на это есть месяц с момента получения.

В паспорте фиксируют результаты обследования и срок следующего. Для объектов, подлежащих обязательному обследованию, первый срок и рекомендуемую периодичность задаёт проектировщик в проектной документации, а интервал между обследованиями не может превышать 10 лет. Если объект приняли в эксплуатацию до 10 июня 2017 года и класс последствий не определён, класс устанавливают при обследовании и тоже записывают в паспорт.

Паспорт и отчёт не заменяют проект. Решение о ремонте, усилении или ограничении эксплуатации принимает владелец по рекомендациям исполнителя, а ремонт и усиление несущих конструкций выполняют по проекту, который разрабатывает проектная организация.